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Actualités

2015, l'année idéale pour devenir propriétaire ?

vendredi 18 septembre

Vous n'allez sans doute plus hésiter très longtemps entre l'achat et la location de votre résidence principale. Meilleurtaux.com a analysé une quarantaine de villes pour savoir quelle était la solution la plus intéressante, à Paris et en province.

mardi 24 décembre 2013

LE NOUVEL OBS IMMOBILIER : 40 VILLES A LA LOUPE

A deux vitesses

40 villes à la loupe

Maya Blanc,Caroline Mathat,Aurore Merchin,Audrey Moulin,Marie Pellefigue,Valérie Rochaix,Colette Sabarly,Marie-Allys Ducellier,Nathalie Giusti,Anne Thoumieux, le 08/04/2010

Crédits photo : image/jpg

AIX-EN-PROVENCE
Le sud en baisse
Après une baisse de 10% du prix des appartements anciens en 2009, le prix moyen du mètre carré à Aix est retombé à 3 376 euros. Le volume des ventes a chuté jusqu'à 30%, mais la situation s'est redressée au cours du quatrième trimestre. Les primo-accédants et les investisseurs ont fait repartir le marché. Ils profitent de la baisse des prix dans les quartiers sud, où la cote moyenne est redescendue à 3 000 euros/m2, et dans les quartiers ouest, où le prix des appartements plafonne entre 2 700 et 2 800 euros/m2. Pour 190000 à 210 000 euros, on peut trouver un appartement de 3 pièces. Le centre historique demeure un marché d'exception où les prix s'élèvent à 4 000 euros/m2 en moyenne. Le haut de gamme est en revanche au point mort depuis plusieurs mois, notamment les jolies villas et les grandes propriétés à l'extérieur de la ville. Dans l'hypercentre, les maisons de 150 m2 habitables entre 850000 euros et 1 million d'euros sont recherchées mais restent rares. Quant au neuf, l'essentiel de l'offre se situe à la Duranne et au Pont-de-l'Arc, entre 3 800 et 4 100 euros/m2.

AJACCIO
Des biens plus rares

Ajaccio continue de recevoir en masse des retraités avides de soleil. Cet engouement soutient le prix des appartements exposés sud, avec vue sur la mer et terrasse dans le centre-ville, où les prix se stabilisent vers le haut, de 4 500 à 5 000 euros/m2, voire 5 500 pour l'exceptionnel. Les quartiers ouest du Salario, Balestrino et le parc Berthault stagnent entre 2 500 et 4 000 euros/m2, voire 5 000 si le confort est maximal, mais les biens à vendre se font rares. «Les transactions sont plus difficiles à réaliser, confie Yves Menassé, de Max Immobilier. Il n'y a presque plus rien à vendre en défiscalisation, car les programmes dans le neuf sont arrivés à terme. Il en reste un peu sur la route des Sanguinaires. » Les ventes se font souvent dans le cadre d'un divorce, d'une succession ou parce que la famille s'agrandit. A l'entrée nord de la ville, les appartements à rénover - et sans commodités - se négocient autour de 2 500 euros/m2. Mais beaucoup de jeunes couples partent en périphérie ou dans les quartiers est, plus populaires, où les appartements des résidences se vendent autour de 2 3002 500 euros/m2, voire un peu plus à l'Aspretto. Les quartiers des Cannes et des Salines restent peu recherchés, à 1 400 euros/m2, tandis qu'à Pietralba les prix s'harmonisent, entre 1 600 et 2 300 euros/m2 pour les biens modernes et sans défaut.

ANGERS
Le centre toujours cher

Le centre-ville d'Angers n'a pas vu ses prix diminuer franchement. Les secteurs tels que Lafayette, Mirabeau, Quinconces, le Mail, Saint-Léonard ou la place du Lycée s'affichent à 2 600 euros/m2 dans l'ancien. Il en est de même du côté de la gare, un quartier recherché de ceux qui prennent le TGV pour se rendre à Paris. Ceux dont les budgets sont plus serrés préféreront le quartier des Justices, les hauts de la Doutre, voire le milieu de l'avenue Pasteur. On y trouve des résidences des années 1970 entre 1 500 et 1 800 euros/m2 : des prix encore abordables pour les primo-accédants. Hors de la ville, les prix pratiqués ressemblent à ceux d'il y a dix ans. Sur la première couronne, en effet, les prix ont enregistré une chute de 30%, quand ce n'est pas de 40% comme c'est le cas à la Roseraie. Fervents adeptes du centre- ville, les étudiants restent fidèles aux quartiers de la Doutre et de Saint-Serge où se trouve la faculté de droit, ou encore vers la place Ney, en face du CHU, secteur idéal pour les étudiants en médecine. Les studios s'y vendent dans l'ancien entre 50 000 et 60 000 euros.

ANGOULEME
L'assaut des petits budgets

«Les prix ont chuté de 10 à 15%, et les primo-accédants reviennent », remarque Pierre Christophe, chez Orpi Léonard Transactions. Dans les immeubles anciens du secteur Victor-Hugo, le mètre carré se vend 1 300 euros en moyenne. Dans un ordre de prix similaire, le quartier Saint-Cybard, plus populaire, est aussi très prisé. Que ce soit pour un premier ou un deuxième achat, les acquéreurs recherchent des F3 autour de 80 000 euros ou des F4 à 130 000 euros au maximum. Le budget est donc serré, comme celui qui est consacré aux maisons de ville : entre 70 000 euros, avec des travaux en plus, et 150 000 euros pour 90 m2 habitables avec un jardin... Le marché a conduit des vendeurs à revoir leurs prétentions. « Les prix se sont tassés, surtout ceux qui étaient surfaits. Quand un logement est au prix juste, il se vend bien», précise Evelyne Guillemot, de l'agence TIC. En périphérie, à Saint- Yrieix ou Puymoyen, les villas à 250000 ou 300 000 euros ainsi que le haut de gamme attirent une clientèle plus fortunée. La qualité doit néanmoins justifier la facture.

ANNECY
Précieuse pierre

A Annecy, la pierre reste chère. Mais après des années de hausse, le marché semble retrouver la voie d'une certaine raison. Les vendeurs ont compris que les prix ne peuvent plus s'envoler. Sur la seule année dernière, la baisse constatée par les notaires est de 8,7%, avec un prix moyen de 2 900 euros/m2. Les ventes se font aux tarifs de 2006. Dans les vieux quartiers, les prix dans l'ancien oscillent entre 2 300 et 4 000 euros/m2. Dans le rectangle d'or, entre les avenues Gambetta, d'Albigny, de France et la rue Jean-Jaurès, ils varient de 3000 à 7 500 euros/m2. Dans le neuf, on trouve, dans le centre, quelques programmes à un prix inférieur à 4 000 euros/m2.

BESANCON
Une légère reprise

En 2009, le prix des appartements et des maisons a baissé de 15 à 20% à Besançon. Cette diminution, couplée à la baisse des taux d'intérêt, a réussi à faire repartir légèrement la demande à l'automne dernier. Les agents immobiliers ont même constaté, depuis janvier, une augmentation du volume des transactions. « La baisse des prix a fait revenir sur le marché des acheteurs qui l'avaient déserté », constate Jacques Pargny, directeur d'Era Immobilier à Besançon. En moyenne, les prix des appartements tournent autour de 1 500 euros/m2. Seule exception : le centre-ville historique, où ils se négocient entre 1 800 à 2 200 euros/m2« et peuvent encore atteindre 2 500 euros/m2 quand il n'y a aucun défaut », précise Matthieu Allard, de l'agence Vauban. Au Chaprais, les appartements d'après-guerre se vendent à 1 600 euros/m2. A Planoise, où l'on trouve beaucoup de constructions des années 1960 et 1970, moins demandées en raison des charges élevées, ils descendent à 1 000 euros/m2.

BORDEAUX
L'effet rive droite

Dans la capitale girondine, après une chute de 20% du volume des transactions en 2009, la tendance est nettement à la reprise. «Le marché semble revenu à des prix plus raisonnables », estime Alain Bugeaud, président de la chambre des notaires de la Gironde. Depuis deux mois, les transactions reprennent, même si les futurs acquéreurs hésitent encore à s'engager. En 2009, le prix des appartements anciens a diminué de 6,2%, avec un prix moyen de 2 344 euros/m2 ; et celui des maisons anciennes, de 8,3% , à 270 100 euros en moyenne. Le neuf a baissé de 5%, à un peu plus de 3 000 euros/m2. Mais dans le quartier de la gare Saint -Jean, où le TGV mettra ? Bordeaux à deux heures de Paris, les prix dans le neuf avoisinent les 3 500 euros/m2. Dans le quartier des Chartrons, les prix de l'ancien montent à 3 200 euros/m2. On peut trouver des tarifs plus doux vers la place Saint-Martial : environ 2 700 euros/m2. La transformation de la rive droite - nouveaux quartiers et transports, neuf de qualité - redonne confiance aux investisseurs. Le bassin d'Arcachon est le secteur de la Gironde qui a connu les plus fortes baisses en 2009 : 16,4% sur le foncier et l'individuel et 16,8% pour un appartement ancien.

BOURGES
Une ville en mutation

Troisième plus grande ville de la région Centre, Bourges est en pleine évolution. Le plan de renouvellement urbain prévoit une nouvelle offre de logements en mixité sociale, la réhabilitation des quartiers vétustes, de nouveaux équipements et la construction d'un centre commercial dans le quartier Avaricum, dans le centre- ville. «Depuis septembre, les prix de l'immobilier sont stables, voire en légère hausse, et le marché redémarre», confie Guillaume Chassaigne, de l'agence internationale Mercure Bourges. Au nord, dans la première couronne, les pavillons de 100 à 180 m2, sur un terrain de 2 000 m2, se négocient entre 140000 et 290 000 euros, selon l'état. Une maison du XVIIIe siècle de 80 m2, avec 800 m2 de terrain et des travaux à prévoir, à 8 kilomètres de Bourges, s'est vendue 120 000 euros. Au centre- ville, il faut compter en moyenne 1 300 à 1 400 euros/m2 pour un appartement ancien. Avec la présence de l'industrie aéronautique et de grosses sociétés, les demandes de location sont nombreuses. Un 2-pièces de 40 m2 coûte environ 60 000 euros, sa location étant estimée à 450 euros, charges comprises, soit un rapport annuel de 7 à 8%.

CAEN
Des acheteurs prudents

L'écroulement du marché immobilier caennais prédit par certains ne s'est pas produit. Entre 2008 et 2009, le prix des maisons anciennes a toutefois chuté : de 8,8% dans le Calvados et de 6,8% à Caen. Une tendance qui devrait se poursuivre plus légèrement en 2010, avec une baisse des prix de 5% environ. Dans le centre-ville ancien de Caen, les appartements anciens se négocient autour de 2 433 euros/m2. Tandis que les maisons anciennes partent en moyenne à 230 000 euros. Les investisseurs sont de retour, surtout près des facultés, essentiellement dans les petites surfaces : 80% du marché est en effet composé de biens inférieurs à 200 000 euros, car les acheteurs limitent les risques. On note toutefois des baisses plus importantes à Bayeux (-11%) et dans le pays d'Auge (17%), où les résidences secondaires n'ont plus la cote mais où certains citadins n'hésitent pas à s'implanter.

CHATEAUROUX
Le charme des berrichonnes

Le marché du haut de gamme s'est ralenti dans la préfecture de l'Indre. L'attentisme règne chez les vendeurs comme chez les acquéreurs. «Les prix avaient doublé en dix ans. Ils ont chuté de 5 à 20%> en 2008-2009, explique Jacky Chapelot, de l'agence Chapelot Pelegrin. Aujourd'hui, ils se stabilisent. » Un frémissement est perceptible. Quelques maisons bourgeoises et hôtels particuliers - des biens rares - séduisent les cadres supérieurs et ceux qui exercent une profession libérale. «Surtout les biens de caractère, les beaux volumes XIXe et début du X X e siècle », précise Jacky Chapelot. Prix : 250 000 à 500 000 euros. Mais le marché castelroussin est beaucoup plus actif pour les maisons ouvrières. «Les primo-accédants recherchent des maisons de ville de 90 m2 à petit prix, autour de 130 000 euros », remarque Olivier d'Abadie, chez France Patrimoine Immobilier. Les berrichonnes, un chouïa plus spacieuses et en bon état, remportent davantage de succès encore. Avec jardin et garage, elles se vendent entre 180 000 et 250 000 euros.

CLERMONT-FERRAND
Le marché reprend des forces

Après deux ans de crise, le marché immobilier clermontois semble reprendre un peu de vigueur. «Les acheteurs sont revenus. Même si le nombre de transactions reste très raisonnable, nous concrétisons de nouveau des ventes, à condition que les propriétaires nous écoutent au moment de la mise sur le marché», explique Anne Golfier, directrice de Golfier Immobilier Orpi. Car l'un des gros points noirs, à Clermont-Ferrand, c'est le manque de lucidité de certains vendeurs. Beaucoup refusent encore d'accepter les baisses de prix de 10 à 25% que le marché a connues depuis fin 2007. « Cette stratégie ne fonctionne plus, car un appartement surestimé de 10% ne génère aucun appel en agence», constate Charles Pollet, négociateur à l'agence Régie Mialon. Pour acheter autour de la cathédrale, il faut compter entre 1 800 et 2 400 euros/m2, et entre 2 100 et 2 500 euros/m2 pour une résidence plus récente dans le quartier Jaude. Ailleurs dans l'agglomération, les prix oscillent entre 1 200 et 1 800 euros/m2, sauf à Chamalières où les biens en parfait état dans des résidences cotées se négocient autour de 2 400 euros/m2.

DIJON
Des biens à petits prix

L'activité repart timidement dans la capitale des ducs de Bourgogne, après un effondrement des transactions de près de 30% en un an et demi. Le marché est soutenu par les primo-accédants, en quête de biens à petit prix. Les plus modestes s'orientent vers les ZUP réhabilitées de la Fontaine-d'Ouche et des Grésilles, dans lesquelles un appartement se vend à 1 200 euros/m2. Plus prisés, l'est et le sud viticole offrent de belles occasions aux familles : il faut compter de 1 700 euros/m2 (pour les pavillons jumelés des Bourroches) à 2 400 euros/m2 (pour les appartements récents de la Toison-d'Or). Plus bourgeois, le centre-ville attire particulièrement les seniors : un appartement avec balcon et ascenseur s'y négocie autour de 2 700 euros/m2. Les ventes sont plus rares dans les quartiers cossus de l'avenue Victor-Hugo et du square Montchapet, ou cours du Parc, les Champs-Elysées dijonnais (entre 2 500 et 3 000 euros/m2 pour un appartement). Les rares hôtels particuliers disponibles peuvent s'y négocier jusqu'à 500 000 euros. Les prix grimpent encore au-delà pour les maisons neuves à Fontaine-lès-Dijon.

GRENOBLE
Une confiance ébranlée

Si le marché de la primo-accession reste actif dans la préfecture de l'Isère, les ménages pour lesquels l'achat dépend d'une vente préalable éprouvent des difficultés. Aussi la demande est-elle faible pour les grands appartements dont les prix dépassent 300 000 euros. Les banques sont parfois frileuses et la confiance des ménages est ébranlée. L'heure n'est donc pas à un redémarrage du marché. L'hypercentre constitue, avec le centre historique, le coeur animé de la ville. Les prix dans l'ancien se situent entre 2500 et 4 000 euros/m2, entre 3400 et 3 500 euros/m2 dans le neuf. Dans le quartier Europole, devenu le centre d'affaires de l'agglomération, et qui a su séduire les Grenoblois, les prix oscillent entre 2 300 et 2 800 euros/m2 dans l'ancien et entre 3 000 et 3 700 euros/m2 dans le neuf, où les stocks sont assez faibles : 250 logements neufs sont en vente pour le moment, soit le niveau le plus bas depuis plusieurs années.

LA ROCHELLE
Des acquéreurs exigeants

«Depuis le dernier trimestre 2009, on enregistre une certaine reprise de l'activité », indique Frédéric Lietz, de l'agence Orpi SaintNicolas. Mais les exigences des acquéreurs sont élevées. «Nous réalisons beaucoup de visites, mais les transactions sont longues car les acheteurs font des propositions d'achat très largement en dessous des prix affichés. Mais les vendeurs qui ont des biens en vente depuis longtemps commencent de leur côté à réviser leur jugement », précise ce professionnel. Résultat : entre les prix affichés et les prix négociés, il peut y avoir 20 à 25% d'écart. La périphérie de la ville a davantage souffert du ralentissement du marché que La Rochelle intramuros. Dans l'hypercentre ou aux abords, la demande reste forte. Dans l'hypercentre, il faut compter 3 000 euros/m2 pour un bien correct. Mais pour un logement d'exception, ou avec un garage et un ascenseur, la cote s'affole : « On vient de nous confier un appartement de 46 m2, avec deux terrasses, à 265 000 euros. Et, à ce prix, il va sans doute se vendre très vite », a f firme Caroline Thibaut, de l'agence Logimax. Beaucoup de retraités qui vivent dans des maisons cherchent à se rapprocher du centre. Ailleurs, les prix chutent, entre 2 000 et 3 000 euros/m2. Côté neuf, le dispositif Scellier remporte un vif succès ; mais, dans les programmes proposés du côté de l'hôpital, de la Genette ou le long des boulevards périphériques, presque tout est vendu.

LE HAVRE
Le juste prix ou rien

Après un recul de 6 à 10% en dix huit mois, les prix de l'immobilier havrais se stabilisent. Depuis le début de l'année, le marché est plus animé. La durée moyenne de vente d'un bien s'est nettement raccourcie, passant de six à trois mois. Lorsqu'il est au prix du marché, un bien trouve preneur rapidement en quelques jours ou quelques semaines. En revanche, quand il est surcoté, la transaction échoue. Pour inciter les ménages aux revenus modestes à devenir propriétaires intra-muros, la municipalité propose des logements neufs à coûts maîtrisés. Désormais, les primoaccédants peuvent devenir propriétaires de logements neufs situés dans les zones en rénovation urbaine à un prix compris entre 1 900 et 2 200 euros/m2. Dans le quartier Perret, le plus célèbre du Havre, l'ancien se vend entre 1 900 et
2 500 euros/m2. De même, dans le centreville. Le long de la côte, à la sortie du Havre, la commune de Sainte-Adresse propose des prix entre 2 500 et 3 700 euros/m2. Il faut se tourner vers Sanvic pour trouver des prix plus doux, entre 1 400 et 2 000 euros/m2.

LILLE
Un réajustement nécessaire

L'époque de la flambée et de la spéculation semble révolue à Lille. La baisse du prix au mètre carré se situe entre 10% et 15% pour des biens vendus entre 150 000 et 200 000 euros. Au-delà, c'est surtout le volume des transactions qui a marqué le pas en 2009. Mais il s'agit moins d'un effondrement du marché que d'un réajustement nécessaire des prix. Dans le Vieux-Lille, les ventes stagnent entre 150 000 et 350 000 euros. Dans l'ancien, le prix moyen se situe entre 2800 et 3 300 euros/m2 ; et dans le neuf, entre 3 200 et 3 800 euros/m2. Vers Vauban, il faut compter entre 1 600 et 2 500 euros/m2 dans l'ancien et 2 800 euros/m2 dans le neuf Dans le centre-ville, où les transactions sont rares, les prix oscillent entre 2 000 et 3 000 euros/m2. Le marché du neuf se porte assez bien, grâce notamment aux chantiers ouverts par la Ville aux quatre coins de Lille.

LIMOGES
En renouvellement

Fini l'exode : depuis cinq ans, Limoges a regagné entre 2000 et 3 000 habitants. «Le regain de population crée plus de vie, donc plus d'activité, plus d'emplois et plus de logements demandés, constate Pascal Pain, directeur de l'urbanisme à la mairie de Limoges. Nous engageons donc beaucoup de projets de renouvellement urbain. Il y a trois ans, le trolley a été refait à neuf. Dans les prochaines années, il sera étendu à toute l'agglomération de Limoges. Deux projets d'éco quartiers devraient également sortir de terre d'ici à 2011 dans le quartier de la Bastide. » Des dispositifs tels que le Pass-Foncier ont également permis d'attirer une clientèle de primo-accédants qui ont maintenu le marché des petites transactions. Selon les notaires, un appartement ancien se vendait en moyenne 1 360 euros/m2 à la fin 2009. Si les agences voient revenir les acquéreurs depuis septembre, Stéphane Faugeron, notaire, ne constate pas encore de frémissement : «Les vendeurs attendent, bloquant ainsi le marché de l'achatrevente. » Pour une maison de 100 m2 avec jardin, il faut compter entre 130000 et 180 000 euros, selon le quartier.

LYON
Le moment d'acheter

A Lyon, le moment semble venu de profiter de la récente baisse des prix de l'ancien. Pour les appartements, cette dépréciation a été de l'ordre de 5% en 2009, portant le prix moyen du mètre carré à 2 700 euros - au même niveau qu'en 2006 et 2007. La correction a été plus sévère pour les maisons, de l'ordre de 8%. Et la décote a été encore plus forte, parfois jusqu'à 20%, pour les appartements qui ont des défauts d'isolation ou de confort et pour les maisons de communes qui manquent de transports. A l'inverse, le prix des biens de qualité est resté stable, voire légèrement orienté à la hausse. Dans les beaux quartiers de Lyon, les appartements de 120 à 150 m2, bien orientés, avec vue parfois terrasse et garage -, s'affichent entre 3 500 et 4 500 euros/m2. Ils sont recherchés par des Lyonnais mais aussi par des étrangers établis à Lyon. Certains biens peuvent même atteindre 5 000 euros/m2. Dans le neuf, l'offre est très basse, de l'ordre de 1 000 logements sur toute l'agglomération, soit moins de six mois de stock. Le prix moyen est resté stable, à 3 234 euros/m2.

MARSEILLE
Variations dans la ville

La baisse du prix des reventes, qui a atteint en moyenne 10% annuels dans la cité phocéenne, est très variable selon les arrondissements, voire d'une rue à l'autre dans un même quartier. A 2 739 euros/m2 en moyenne selon la Fnaim, les prix des logements anciens ont quasiment retrouvé leur niveau de 2005 alors qu'entre 2001 et 2007 ils avaient presque doublé, passant de 1 316 à 3 029 euros/m2. Depuis l'automne dernier, la baisse des prix et des taux d'intérêt a d'ailleurs permis de relancer le marché des jeunes acquéreurs. Ils peuvent, en plus du PTZ, bénéficier d'une aide à l'accession, comme le Chèque Premier Logement. Certes, ce dernier impose un prix plafond d'acquisition de 2 100 euros/m2 dans l'ancien, voire de 2 300 euros/m2 dans les immeubles rénovés. Mais aujourd'hui on peut acheter à ce prix-là un peu partout dans le centre-ville, aussi bien dans les 4e et 5e arrondissements que dans le 6e. Avec 3 700 logements réservés l'an dernier, les ventes dans le neuf ont bondi de 61% l'an dernier grâce au dispositif fiscal Scellier, qui a favorisé 70% des ventes. A 3 640 euros/m2,
le prix moyen du neuf est resté stable en 2009. Les loyers s'affichent en légère baisse, à 11,5 euros/m2 en moyenne, surtout les studios (-1,8%) et les appartements de 5 pièces et plus (-3,5%).

METZ
Un futur écoquartier

Le marché immobilier messin a beaucoup souffert de la crise. Les transactions ont chuté de 30% l'année dernière et les prix, de 10 à 20% selon les secteurs. Depuis janvier, l'activité reste calme, la baisse des prix et des taux d'intérêt n'ayant pas complètement reconstitué le pouvoir d'achat des Messins. Il existe encore un écart entre leur budget et les prix affichés. Dans le centre-ville, on trouve surtout des petites surfaces, mais l'offre n'est pas pléthorique. Les prix résistent bien, ils ont même progressé de 2,2%, entre 1 800 et 2 500 euros/m2. Les amateurs de belles maisons et d'appartements de standing doivent se tourner vers le quartier de la Vacquinière, de loin le plus chic de Metz, entre 2 300 et 3 000 euros/m2. Les Sablons sont plus abordables, entre 1 700 et 2 300 euros/m2. Les programmes dans le neuf sont rares à Metz, mais les projets ne manquent pas dans le quartier de l'Amphithéâtre comme dans celui des Coteaux-de-la-Seille, qui va accueillir un écoquartier. De 600 à 700 logements neufs devraient être construits cette année.

MONTPELLIER
Un marché coupé en deux

Le marché reste contrasté dans la capitale languedocienne. Si les transactions reprennent dans l'ancien, le neuf frôle la pénurie. La crise n'a pas vraiment eu d'impact sur les prix de l'ancien, qui restent trop élevés. La baisse, que les acquéreurs potentiels attendaient, est de 6,5% à peine sur 2009 alors que le mètre carré a plus que doublé en quelques années. Il atteignait en moyenne 2 598 euros au dernier trimestre 2009. Les primo-accédants ont été nombreux à revenir sur le marché montpelliérain, dans l'ancien comme dans le neuf. Le marché reste soutenu pour les appartements en dessous de 200 000 euros et les maisons qui ne dépassent pas 350 000 euros. L'Ecusson est une valeur sûre à 2 800-3 800 euros/m2 dans l'ancien et 4 000 euros/m2 dans le neuf. De même que le quartier Lepic : 2 2003 000 euros/m2 dans l'ancien, 3 000-3 500 euros/m2 dans le neuf. A Montpellier, plus de 200 logements en primo- accession, quasiment tous achetés, ont été mis en chantier, pour des livraisons prévues d'ici à 2011, entre 2 200 et 2 450 euros/m2.

NANCY
Des facteurs favorables

Le marché nancéien frémit légèrement. La ville sort d'une année où les ventes ont diminué de 40%. Même si le marché bénéficie de facteurs favorables (retour du moral, baisse des prix, meilleurs taux d'intérêt), les seuls à s'y aventurer semblent être les investisseurs, les 43 000 étudiants et les primo-accédants, motivés par la baisse des taux et le prêt à taux zéro. Et encore. Au-delà de 200 000 euros, le marché est difficile. En effet, plus personne ne s'endette sur vingt-cinq ans comme avant et la prudence est de mise du côté des banques, qui hésitent à prêter sans un apport important. Seules les petites surfaces trouvent preneur. Les grandes maisons bourgeoises de l'agglomération restent sur le marché. Dans le quartier de Boufflers-BeauregardButhegnemont, la baisse atteint plus de 16%. Dans le centre de Nancy, où la cote est soutenue, il faut compter 1 798 euros/m2. Le marché des logements neufs va mal. A 2 800 ou 3 000 euros/m2, les acheteurs sont rares. L'activité reprend doucement, grâce aux investisseurs et à la loi Scellier.

NANTES
A chaque quartier son prix

La crise a provoqué un retour à la hiérarchisation des prix du marché nantais en fonction des quartiers et de la qualité des biens. Ainsi, le coeur historique de Nantes, même s'il a perdu 7,7%, demeure le quartier prisé et cher de la ville, en moyenne à 2 400 euros/m2 et jusqu'à 3 500 euros/m2 pour les biens vraiment exceptionnels. Dans l'ancien, le prix moyen à Canclaux-Mellinet est à 2 508 euros/m2 et à 2 418 euros/m2 dans le centre. Dans le neuf, Saint-Donatien flambe autour de 4 000 euros/m2 et le centre autour de 4 338 euros/m2. Du côté de MiséricordeLongchamp, il faut compter en moyenne 2 238 euros/m2. Et 2 118 euros/m2 à BeaujoireEraudière. Mais pour bien profiter des effets de la crise, mieux vaut miser sur Beaulieu, où les prix se situent à 1 966 euros/m2. Nantes est aussi une ville étudiante. Même si les prix des loyers ont chuté de 5 à 10%, la location reste un bon débouché. Pour les immeubles anciens mais aussi dans le neuf. 70% des nouvelles constructions ont été vendues en quelques mois grâce à la loi Scellier.

NIORT
Maisons pour tous

Dans le chef- lieu des Deux-Sèvres, le marché se concentre sur les maisons de ville. « Beaucoup de personnes en quête d'un premier achat recherchent des maisons à 100 000-130 000 euros. Aussi ces biens se font-ils rares, souligne Louis-Gaby Gibert, de l'Agence Sainte-Marthe. Et à ce prix il faut souvent prévoir des travaux. » Car, en bon état, un pavillon de 100 m2 habitables coûte 150 000 à 200 000 euros, voire 280 000 euros dans l'hypercentre. Mais il y a des affaires à faire à Niort, comme ce beau pavillon avec 700 m2 de jardin, parti à 135 000 euros. Les ménages aisés s'installent dans des maisons deux fois plus spacieuses. Avec jardin et garage, elles se vendent entre 250 000 et 300 000 euros, voire jusqu'à 400 000 euros si elles sont proches du centre. «Les biens de qualité et ceux qui sont bien situés n'ont pas baissé, observe Patrice Vignard, de l'agence 79 Immo. Le quartier Jean-Macé reste très demandé. » A l'extérieur, Saint-Liguaire est assez coté car il est près du marais, et Souché est apprécié pour sa zone commerciale.

PERPIGNAN
La catalane se relève

Après la crise de 2009, les prix se sont stabilisés et les transactions repartent à la hausse dans la grande ville catalane. L'année 2010 s'annonce sous de meilleurs auspices. Depuis deux mois, on constate même que les prix remontent légèrement. Dans le neuf, ils oscillent entre 1 500 et 2 000 euros/m2, le budget d'achat s'élevant depuis trois ans à 170 000 euros en moyenne. Les acheteurs sont devenus toutefois très attentifs au rapport qualité-prix. Il existe deux tarifs : celui de l'étiquette en vitrine et le prix après négociation, entre 10 et 15% moins cher. Le sud de la ville reste très prisé, et les quartiers limitrophes de Saint-Estève, Bompas, Cabestany et Pollestres, recherchés. Les quartiers nord, en revanche, restent plutôt bon marché : entre 1 200 et 1 300 euros/m2 au Vernet. Dans le neuf, le dispositif Scellier a permis de relancer le marché de la construction. La quasitotalité des programmes dans le neuf sont vendus en défiscalisation.

POITIERS
Un réveil en douceur

Un couple de retraités qui achète une maison dans le centre-ville, un célibataire acquérant un 3-pièces grâce à un taux d'emprunt intéressant, des jeunes médecins ayant eu un coup de coeur pour une maison ancienne des faubourgs, des parents qui investissent dans un studio pour leurs enfants étudiants qu'ils comptent mettre ensuite en location (actuellement entre 8 et 12 euros/m2 sur les petites surfaces)... Au regard de ces dernières ventes, Jean Lhouiller, de l'agence Poitou Gétac Immobilier, constate que le marché poitevin fait l'objet d'une reprise ce printemps : «Entre le plateau et les rivières, et dans les quartiers périphériques de Blossac, Chilvert et Saint-Benoît, les prix ont perdu de 5 à 10% depuis un an et demi. La chute dépasse 10% sur les biens les plus classiques de la périphérie. » On compte entre 1 800 et 2 200 euros/m2 pour le gros du marché dans le centre et 1 400 à 1 700 euros/m2 sur les secteurs moins recherchés. Particulièrement touchés par la crise : les pavillons avec sous-sol qui ne correspondent plus à la demande. «Le nombre de biens à vendre reste important, ajoute Xavier Robelin, de l'agence Mercure Poitou-Charentes. A 15 ou 20 kilomètres du centre, des fermettes restaurées de 150 m2, qui se vendaient 300 000 euros en 2007, sont négociées 260 000 euros » Intramuros, les dernières ventes se situent entre 2 600 et 3 000 euros/m2 dans le neuf.

RENNES
Un point d'équilibre

Après deux années contrastées (baisse du volume des transactions dès l'été 2008 puis chute des prix), le marché rennais semble avoir retrouvé un point d'équilibre. Entre 2000 et 2007, l'augmentation des prix avait été trop rapide et trop importante par rapport à l'évolution du pouvoir d'achat. Mais alors que le marché montrait déjà des signes de fléchissement, les vendeurs continuaient à proposer leur bien à des prix supérieurs aux estimations des professionnels. Cette stratégie a provoqué le blocage du marché. En 2009, les volumes de vente se sont effondrés, avec des baisses de 25 à 60% selon les quartiers et le type de bien. Dans l'hypercentre, il faut compter dans l'ancien entre 2 300 et 3 000 euros/m2. Vers le « triangle d'or », les prix sont plus doux, entre 2 000 et 2 500 euros/m2. Quant au quartier de la Liberté, qui attire surtout des seniors, les prix se situent entre 2 200 et 2 900 euros/m2. Toutes les communes de Rennes Métropole imposent dans les programmes 25% de logements locatifs sociaux et 25% de logements intermédiaires.

ROUEN
Plus de transactions

Après dix-huit mois de baisse, les prix se stabilisent à Rouen. Depuis le second trimestre 2009, le volume des transactions s'étoffe chaque mois davantage. Ce phénomène a été favorisé par la baisse des taux d'intérêt, qui a fait revenir les acheteurs. Les grands bénéficiaires de ce nouveau climat sont les primo-accédants. Leur prix moyen d'acquisition avoisine 126 000 euros, soit le prix d'un F2 ou F3 en ville ou à proximité. Dans le neuf, grâce au doublement du prêt à taux zéro, au Pass-Foncier et aux aides des collectivités locales, les jeunes ménages sont en mesure d'acheter. C'est le centre-ville de Rouen qui a résisté le mieux à la baisse des prix. Soit entre 2 500 et 3 000 euros/m2 dans l'ancien et environ 4 000 euros/m2 dans le neuf. Pour le quartier de la gare, peu populaire mais abordable, il faut compter entre 2 000 et 2 600 euros/m2 dans l'ancien. Dans le quartier SaintMarc, les grands appartements coûtent entre 2 300 et 2 700 euros/m2 dans l'ancien.

STRASBOURG
Encore fragile

La baisse des prix attire des acheteurs, mais la demande reste très fragile dans la capitale alsacienne. Les prix de l'ancien ont baissé de 30% sur les biens standard. Le centre historique reste une valeur sûre, entre 2 200 et 4 500 euros/m2. Dans le quartier Contades-Orangerie, il faut compter entre 2 100 et 3 400 euros/m2 dans l'ancien. Le marché locatif y est soutenu, autour de 12 à 13 euros/m2 pour les petites surfaces et avec une demande constante pour les grands appartements. Dans le quartier étudiant de l'Esplanade, les prix sont plus abordables : entre 1 400 et 2 500 euros/m2. Depuis la mise en place de l'investissement Scellier, les ventes ont repris dans le neuf : +93% en un an. Le mètre carré est descendu à 3 039 euros dans le neuf. Strasbourg reste néanmoins chère. 63% de la population est éligible au parc social et 19 500 personnes sont en attente d'un logement social.

TOULOUSE
Reprise en demi-teinte

Après une année de crise (la baisse du nombre de transactions a atteint jusqu'à 25% au début de l'année 2009, et celle des prix se situait entre 7 et 15%), les affaires reprennent, mais pas pour tout le monde. Les maisons affichées entre 300 000 et 400 000 euros, achetées il y a à peine deux ou trois ans, subissent une forte décote. Ce sont les primo-accédants et les investisseurs qui occupent le marché, profitant de la baisse des taux d'intérêt. Comme souvent en temps de crise, les acheteurs reviennent aux valeurs sûres. Les quartiers Saint-Etienne, des Carmes et du Capitole trouvent très vite preneur, entre 2 000 et 4 000 euros/m2 dans l'ancien et entre 2 500 et 3900 euros/m2 dans le neuf. Au Busca, le marché des belles maisons s'est mis en veille, et de manière générale il n'y a quasiment pas de demande pour les biens d'exception. Plus populaires, Saint-Michel et Rangueil se vendent entre 2 300 et 3 200 euros/m2 dans l'ancien, 2 500 et 3 300 euros/m2 dans le neuf. Et les secteurs de PontsJ umeaux et de Montaudran sont en pleine renaissance, avec des programmes dans le neuf en ZAC de 3 000 à 3 900 euros/m2.

TOURS
Un habitat protégé

Après un immobilisme et une chute des prix d'environ 15%, le marché tourangeau reprend de la vigueur, mais il porte quelques séquelles de la crise. La demande de biens de standing recule par rapport à celle des petites surfaces. Parmi les quartiers les plus recherchés, les Prébendes, où une maison individuelle peut atteindre les 3 000 euros/m2. Le quartier Velpeau, plus populaire et accessible, accueille de jeunes ménages, entre 2 200 et 2 400 euros/m2. Avec ses 135 000 habitants, Tours reste une ville où il fait bon vivre, protégée par une municipalité qui souhaite conserver une ambiance typiquement provinciale. Ce qui explique le faible nombre de projets de logements neufs dans le centre. Pour en trouver, il faut se diriger vers la zone nord de Tours, où les prix se situent entre 2 400 et 2 600 euros/m2.

VALENCE
Une offre importante

«Le marché s'est orienté vers les primo-accédants qui bénéficient de la baisse des taux et de la diminution des prix de 10 à 15%», explique Michel Courbis, de Guy Hoquet. Avec un budget limité à 100 000 ou 150 000 euros, ces jeunes couples achètent des 3 ou 4-pièces de 60 à 70 m2. Même s'il faut prévoir une remise aux normes, les biens des années 1970 sont recherchés pour leur prix : de 1 500 à 1 700 euros/m2. « On rencontre aussi un autre profil d'acquéreurs : des cadres qui ont dû partir travailler à l'extérieur et qui reviennent à Valence pour leur retraite», remarque Pierre Escach, de Maison Pierre. Ces ménages s'installent dans des appartements récents, à 1 900-2 200 euros/m2, ou neufs, entre 2 800 et 3 000 euros/m2. Les quartiers résidentiels Victor-Hugo, Châteauvert et Grand-Charran sont très demandés. «Nous avons du stock, précise Pierre Escach. Mais quand les acquéreurs négocient, les vendeurs maintiennent leurs prix. » Bref, à Valence, il faut souvent batailler pour avoir un bien au prix juste.

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